Oborudvane-magazini.com разговаря с г-жа Елена Траянова, началник отдел „УТКР” в община „Триадица”, София.
Госпожо Траянова, какви документи са необходими, за да се направи преустройство на помещение в търговски обект?
Съгласно Зaкона за устройство на територията (чл.38 и чл. 39), за да се промени статута на едно помещение, то трябва да има изготвен проект за преустройство. Проект не се прави само в случаите, в които в нотариалния акт е записано, че помещението е със статут на търговски обект.
Ако ще се преустройва нежилищно помещение в нежилищно (кафене в магазин, например), то за изготвянето на проекта не е необходимо да се иска разрешение от съседите. Друг е случаят, когато се преустройва жилищно помещение в търговски обект, например апартамент в магазин – тогава се иска нотариално заверено съгласие от непосредствените съседи. Без такова съгласие е невъзможно издаването на разрешение за преустройване.
Следващата крачка е да се представи пред общината за одобрение проект за преустройство. Проектът трябва да съдържа следните части: архитектурна част, конструктивна част, ВиК, електроинжинерна част, отопление и вентилация (ако в магазина ще се приготвят храни). За някои обекти не е необходима и ВиК част, например за магазин за промишлени стоки.
Друг документ, който задължително трябва да се приложи, е копие от стария одобрен проект, чертежите, по които е изпълнена сградата. Тези чертежи се намират в малките общини, ако сградата е построена след 1950 г., когато са образувани общините, и сградата е до 4 етажа. Когато имаме преустройване на сграда с повече от 4 етажа, тези проекти се намират в ДАГ, където трябва да се отиде с копие от документа за собственост (справки се правят само на собственици, наследници и упълномощени лица), подава се молба и се получава копие от стария, одобрен преди години, проект.
Ако в проекта за преустройство има засягане на носещата конструкция и сградата е над пет етажа, тогава проектът трябва да се внесе за одобряване не в общината, а в ДАГ.
След като се одобри проектът, главният архитект издава разрешение за преустройството на въпросното помещение или част от сграда. В документа се записва както старото, така и новото предназначение на помещението.
Колко време отнема одобряването на такъв проект?
Има два начина за одобряване на проекта. Единият е, когато одобрението става на районен експертен съвет. Вторият начин е, когато проектът е съчетан с доклад от надзорна фирма, която прави един вид обследване на проекта, който ще се внася за одобряване. В първия случай срокът за одобрение от общината е 30 дни, а във втория – 7 дни.
По мои наблюдения едва 5-10% са проектите, които отговарят напълно на изискванията и се одобряват на първо четене в общината. Често това се получава, защото отделните части на проекта трябва да бъдат съгласувани помежду си, а оттам и в отделните инстанции. В много от случаите собственикът сам движи всички тези неща, не знае къде да отиде, не знае кое как се съгласува, губи време. В този случай може да се окаже, че за подготовка на проекта и 6 месеца няма да са достатъчни. При установяване на неточности от специалистите в общината, проектът се връща на собственика със забележка какво трябва да се допълни и започва да тече нов едномесечен срок.
смяна на предназначението на помещение
Често се пропуска копието на чертежите, по които е била строена сградата. Ако е загубено, следва да се вземе отказно писмо от ДАГ и да се направи заснемане на помещението от архитект.
Препоръчвам на гражданите, преди да започнат подготовката на проект за преустройство на помещение да вземат от деловодството на общината бланка, в която са вписани всички документи, необходими за одобряване на проекта.
Най-добре е процедурата по изготвяне и одобрение на един проект да се възложи на един специалист – архитект или проектант, който е запознат с изискванията.
Трябва ли проектът да бъде съгласуван и в други инстанции?
За да се стигне до одобряване на даден проект, той трябва да е съгласуван в РИОС (бившето ХЕИ), в пожарната, а за сгради, които са паметници на културата, трябва да има съгласуване и в Националния институт за паметниците на културата. При преустройване на сгради-паметници на културата и при ново строителство е необходимо да се извади и виза за преустройство.
Към всеки проект трябва да има задължително и съгласувателни писма от ВиК и електроразпределение – партиден номер на водомер и електромер.
Необходимо ли е удостоверение за въвеждане в експлоатация?
След като проектът е одобрен и е издадено разрешение за преустройство, собственикът извършва необходимите ремонтни дейности. Следва да подаде необходимите документи в ДАГ, за да му се издаде удостоверение за въвеждане в експлоатация – това е последният документ, който му е необходим и има силата на акт 16. Документите, които се изискват в ДАГ са същите като тези в общината плюс документ от агенцията по кадастъра, копие от одобрения проект и копие от разрешението за строеж. Най-общо това са: документ за собственост, доклад от надзорна фирма за въвеждане в експлоатация, съгласувателните писма от ВиК, електроразпределение, РИОС, пожарна, технически паспорт.
Срокът за издаване на удостоверението за въвеждане в експлоатация е един месец.
Какво ще посъветвате търговците, които сключват договор за наем на помещение?
Винаги трябва да се гледа документът за собственост на помещението. Дори и да е работило като магазин, ако в нотариалния акт пише, че помещението е със статут на апартамент, например, то търговската дейност в него е незаконна.