Увеличават ли се измамите по време на криза?

Безспорно всяко неблагоприятно развитие на икономиката е своеобразен катализатор на престъпността изобщо, в това число и на имотните измами.

Интересно е да се знае, че всъщност много повече са рисковете на пазара на недвижими имоти, които не са в резултат на престъпления по смисъла на Наказателния кодекс, а се явяват гражданскоправни последици.

Купувачите не си дават ясна сметка, че нито брокерът, нито нотариусът, а още по-малко – държавата, ще носят отговорност, ако например строителят не довържи започнатата сграда, за която има сключени предварителни договори за продажба или дори е прехвърлено по нотариален ред вещното право на строеж за конкретен обект. Рискът изцяло е за сметка на купувачът, който е избрал да встъпи в договорни отношения, предполага се – с пълното съзнание какви могат да бъдат последиците.

Кризата и ограничения достъп до финансиране на сделките извадите на пазара гъвкави схеми, с които се цели все пак да се сключи сделка, макар и при различни условия от типичната покупко-продажба. Има строители, които предпочитат да получат “живи пари” под формата на някаква начална вноска и могат да си позволят да изчакат окончателното плащане на обекта. Но купувачът е този, който трябва да прецени какво именно му се предлага и дали при наем с опция за изкупуване или покупка на лизинг от строителя рисковете му не са завишени. Защото собствеността върху имота ще му бъде прехвърлена след пълното изплащане на цената заедно с осскъпяването, без да има каквито и да е реални гаранции, че към онзи бъдещ момент строителят няма да е прехвърлил имота на трето лице, че банка няма да е започнала процедура по събиране на вземането си, обезпечено от ипотека, или , най-сетне, дали все още ще съществува в правния мир фирмата на строителя-бъдещ продавач.

Няма как да не спо­ме­нем го­ле­ми­те риско­ве, ако по­ра­ди спеш­на нуж­да от па­ри по­тър­си­те услу­ги­те на за­лож­на къ­ща. Всякакво прехвър­ля­не на имо­та с уго­вор­ка за из­ку­пу­ва­не при връ­ща­не на кре­ди­та е из­к­лю­чи­тел­но опас­но, особено с оглед разпоредбата на чл. 209 от ЗЗД, според който продажбата с уговорка за изкупуване между физически лица е недействителна. Съветът ми е да не се пред­приема до­го­ва­ря­не на всички алтернативни на покупко-продажбата правни форми, които се наблюдават на пазара, без участието на ад­во­кат, чий­то про­фе­сиона­ли­зъм и лоял­ност не под­ла­га­те на съм­не­ние.

В книгата ми “Сделките с имоти – права и отговорности”, съм се постарала да разгледам всички възможни случаи, при които няма да се стигне до резултата на една покупко-продажба. Различни са предпоставките и последиците при недействителност на сделката в двете й форми – нищожност и унищожаемост, при неизпълнение по един валидно сключен договор, както и при съдебно отстранение в случай на права на трети лица върху имота.

– Какви са най-често срещаните измами ?

Житейски под имотна измама се разбира всяко използване на фалшиви документи или подвеждане на купувача, което в крайна сметка е пречка той да стане собственик на имота в пълен обем на правата.

От гледна точка на наказателното право, в сферата на сделките с недвижимо имущество най-често срещани са документните престъпления. Така в чл. 308 от НК се разглежда съставянето на неистински официален документ или преправянето на съдържанието на официален документ. Най-често се използват фалшиви лични карти и пълномощни и това безспорно са най-масовите случаи на имотни измами, чрез които се продава имот, без собственикът да знае за това.

Измамата е уре­де­на в чл. 209 НК. Това престъпле­ние об­хва­ща слу­чаите, ко­га­то ня­кой въз­буж­да, под­дър­жа или изпол­з­ва заблуж­де­нието, не­опит­ност­та или не­ос­ве­до­ме­ност­та на ед­но ли­це, в ре­зул­тат на което му при­чи­нява имот­на вре­да.

Изнудването, пред­мет на чл. 213а и чл. 214 НК, ви­зи­ра оне­зи хи­по­те­зи, при които чрез си­ла или под запла­ха­та от на­си­лие, раз­гла­ся­ва­не на по­зо­ря­щи об­стоятел­ст­ва, ув­реж­да­не на иму­щест­во или дру­го про­ти­во­за­кон­но дейст­вие ед­но ли­це е при­ну­де­но да се разпо­ре­ди с вещ или със свое пра­во или да поеме иму­щест­ве­но за­дъл­же­ние.

Между другото, даването на пълномощно е свързано със сериозни рискове от увреждане на интересите на упълномощителя. Затова в чл. 217 НК се пред­виж­да за съз­на­тел­но още­тя­ва­не на чуж­до иму­щест­во, по­ве­ре­но да се управля­ва или па­зи, пъл­но­мощ­никът  или пред­ста­ви­телят да се  на­ка­зват с ли­ша­ва­не от сво­бо­да до три го­ди­ни или гло­ба.

Но в някои случаи причината за проблема при сделка с имот е в предходни действия на страните или трети лица, които им „помагат” . Това са случаите, когато въз основа на неверни сведения при разпит на свидетели се съставя нотариален акт за собственост на имот въз основа на обстоятелствена проверка, обикновено за придобиване на имот по давност и наследство. Понякога по реда § 16 от ЗУТ се съставят от общината удостоверения за търпимост на сграда, за която няма строителни книжа, въз основа на т.н. „махленски свидетелства”, които са всъщност декларация от трети лица, обикновено съседи, че постройката е изградена преди  7 април 1987 г.

Струва ми се, че страните не съзнават и сериозността на попълваните от тях без чуж­да при­ну­да или из­ма­ма по­пъл­ват дек­ла­ра­ции, в които дан­ни­те не са истин­ски. Тези дек­ла­ра­ции не са проста фор­мал­ност и наисти­на тряб­ва да се по­пъл­ват с нуж­на­та се­риоз­ност и от­го­вор­ност. За мно­го об­стоятел­ст­ва при сключ­ва­не на но­та­риал­ни сдел­ки за­ко­нът не изиск­ва пред­ста­вя­не на до­ка­за­тел­ст­ва за твър­дя­ни­те от стра­ни­те фак­ти. Те се приемат за вер­ни до до­каз­ва­не на про­тив­но­то въз ос­но­ва на под­пис­ва­ни­те от тях дек­ла­ра­ции (за се­мей­но и имот­но състояние или за на­ли­чие или лип­са на за­дъл­же­ния за данъци и осигурителни вноски). Такива об­стоятел­ст­ва са напри­мер: ка­къв е се­мейният ста­тут на ли­це­то – да­ли има съпру­г(а), ко­га е бил склю­чен бра­кът, да­ли има пред­ход­ни бра­ко­ве и ко­га са склю­че­ни те. Тъй ка­то от те­зи дан­ни за­ви­си да­ли един имот е се­мей­на об­щ­ност или не, то­ва е твър­де съ­щест­вен еле­мент от ед­на сдел­ка.

Ако имо­тът е съ­соб­ст­вен, про­даж­ба­та на част от не­го ста­ва са­мо след пред­ла­га­не на дру­гия съ­соб­ст­ве­ни­к/­съ­соб­ст­ве­ни­ци за из­ку­пу­ва­не на про­да­ва­на­та кво­та по ре­да на чл. 33 от Закона за соб­ст­ве­ност­та. Обстоятелството, че та­ко­ва пред­ло­же­ние е напра­ве­но, се дек­ла­ри­ра. Ако дек­ла­ра­цията оба­че е не­истин­ска или ако тре­то­то ли­це ку­пи част­та на съ­соб­ст­ве­ни­ка при усло­вия, уго­во­ре­ни при­вид­но във вре­да на оста­на­ли­те съ­соб­ст­ве­ни­ци, заин­те­ре­су­ва­ният съ­соб­ст­ве­ник мо­же да из­ку­пи та­зи част при дейст­ви­тел­но уго­во­ре­ни­те усло­вия, ка­то пре­дя­ви за то­ва иск в дву­ме­се­чен срок от про­даж­ба­та.

Най-често в практиката стра­ни­те по сдел­ка­та са из­ку­ше­ни да дек­ла­ри­рат по-ниска от дейст­ви­тел­на­та про­даж­на це­на, ка­то по то­зи на­чин спестя­ват раз­носки­те по сдел­ка­та. Някои ку­пу­ва­чи от своя стра­на не же­ла­ят да по­соч­ват истин­ска­та ви­со­ка стойност на имо­та, за­що­то ще тряб­ва да дек­ла­ри­рат ка­къв е произ­хо­дът на сред­ст­ва­та за вся­ка сдел­ка с це­на над 30 000 ле­ва. Те са го­то­ви по­ра­ди то­ва и да не се за­мислят за фак­та, че по то­зи на­чин огра­ни­ча­ват зна­чи­тел­но от­го­вор­ност­та на про­да­ва­ча за връ­ща­не на пла­те­на­та це­на, ако се ока­же, че не ста­нат соб­ст­ве­ни­ци на имо­та, за­що­то дру­го ли­це има пра­ва вър­ху не­го (слу­чаите на т.нар. евик­ция).

За те­зи, които с ле­ка ръ­ка под­пис­ват дек­ла­ра­ции с не­вер­ни дан­ни, ще под­чер­тая, че от­го­вор­ност­та по чл. 313 НК е ли­ша­ва­не от сво­бо­да до шест го­ди­ни.

В край­на смет­ка, за­ко­но­да­тел­но са пред­ви­де­ни се­риоз­ни санк­ции за не­добро­съ­вест­ни­те ли­ца във връз­ка с пра­во­мо­щията и сдел­ки­те с нед­ви­жи­ми имо­ти. Проблемът е, че на­ли­чието на престъпле­ние се до­каз­ва труд­но, осо­бе­но ко­га­то във фак­ти­ческия състав има вклю­че­но изиск­ва­не на­ли­чието на уми­съл ка­то су­бек­ти­вен еле­мент.

– Какви са опасностите за купувача и какво трябва да направи за да се предпази от измама?

Това на­ла­га от­но­во да се пра­ви раз­ли­ка меж­ду не­об­хо­ди­ми (в сми­съл на доста­тъч­ни) до­ку­мен­ти за сдел­ка и до­ку­мен­ти, за­сил­ва­щи га­ран­ци­ите на стра­ни­те по сдел­ка­та. На тях съм обърнала специално внимание в първата ми книга – “Как да печелим от сделки с недвижими имоти”. Така според конкретния случай, повече сигурност за купувача има, ако се набавят допълнителни документи, например: удостоверение за те­жести, удостоверение за лип­са на рести­ту­цион­ни пре­тен­ции,       удостоверение, че имо­тът не е об­щин­ски или дър­жа­вен, удостоверение за се­мей­но по­ло­же­ние,  решение за раз­вод, лична кар­та на дру­гия съпруг при про­даж­ба на ли­чен имот,       удостоверение за лип­са на произ­вод­ст­во по не­състоятел­ност спря­мо про­да­ва­ча, удостоверение за лип­са на произ­вод­ст­во за банкрут на про­да­ва­ча или строите­ля, удостоверение, че спрямо продавача няма заведени изпълнителни дела, удостоверение, че продавачът-фирма няма задължения към бюджета, например за данъци, или към здравноосигурителната каса.

В ми книгата ми – “Сделките с имоти – права и отговорности”, акцентирам върху необходимостта да се прави правен анализ при сключването на сделка с недвижим имот, защото именно той ще даде по-точна прогноза дали сделката реално ще породи исканите от купувача правни последици. Съществуват няколко категории лица, които са обвързани от сделката, без да са страна по нея. Наред с това има и лица, без участието на които една сделка ще бъде нищожна, например делбата, извършена от част от наследниците. Има и категория лица, които могат да предизвикат отмяна на сделката в бъдещ момент – неучаствалия при продажбата съпруг, наследник с право на запазена част и други.

Казаното обяснява голямото значение страните по една сделка да знаят какви права имат, от кого и каква отговорност могат да търсят – това са и въпросите, които разглеждам в книгата ми “Сделките с  имоти – права и отговорности”. Надявам се за читателите например да  е полезно да научат как се уреждат отношенията, когато отпадне правото на строеж на продавача, с който са сключили договор за продажба на ново строителство. Място съм отделила и на отношенията между собственика на терена и строителя при учредяването на суперфиция срещу обезщетение. Постарала съм се да разгранича мястото и отговорността на всеки от участниците в процеса на сключване на сделки с недвижими имоти – преките страни, сключили договора, брокера, адвоката, нотариуса, съдията по вписванията.

– Много хора смятат, че нотариусът е длъжен да провери сделката преди да я изповяда. На практика това така ли е, участват ли нотариусите в измами и има ли наказан по този повод?

Да, това наистина е така. По силата на чл. 586. (1) от Гражданския процесуален кодекс, “при издаването на нотариален акт, с който се прехвърля право на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижим имот, нотариусът проверява дали праводателят е собственик на имота и дали са налице особените изисквания за извършване на сделката.” Но тук е мястото да отбележим, че не е работа на нотариуса да установява дали представените му документи, включително и лични карти, не са фалшифицирани, или дали след тях няма други документи, които променят правния статут на имота или правата на продавача. Представени ли е официален документ, който е издаден в установената форма от компетентния орган, нотариусът е длъжен да признае удостоверените с него обстоятелства. Още по-малко може да се държи отговорен нотариусът, ако по съдебен ред бъдат оспорени правата на продавача или трети лица поискат отмяната на сделката впоследствие – това са все въпроси на правен анализ, а нотариусът не е адвокат на никоя от страните по сделката и функциите му са съвсем различни.

Истина е, че има заведени наказателни производства срещу нотариуси, главно по чл. по чл. 311. (1)  от Наказателния кодекс – като длъжностно лице, което е съставило официален документ, в който са удостоверени неверни обстоятелства или изявления. Тези производства обикновено биват прекратявани, защото няма доказателства, че нотариусът е действал виновно и от него не може да се очаква например да има познанията на графолог.

По-интересен според мен е въпросът за гражданската отговорност на нотариуса, която той носи по силата на чл. 73 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност и която е обезпечена също от задължителната застраховка на нотариусите. Тя е нещо реално и има такива спечелени дела срещу нотариуси, например когато липсва подписа на свидетел при оформяне на нотариално завещание, или ако не е достатъчно точно описано вземането на ипотекарния кредитор. Важно е да се знае обаче, че тази отговорност е ограничена от закона до размера на удостоверения материален интерес, а при продажбите това е обявената продажна цена.

– Какви са рисковете за продавачите на имоти?

Продавачът на имот поема рискове още преди сделката – като допуска в имота си на огледи лица, които реално не знае кои са и какви са истинските им намерения. На второ място, даването на копия от документи “за проверка и справка”, може да се окаже началото на документна измама.

Но като че ли най-сериозен е рискът на продавача да не получи реално уговорената цена. Много държа да подчертая, че това е риск, който продавачът може да избегне изцяло, ако разплащанията стават по банков път и ако сделките се изповядват по реалната цена. Този въпрос в някои страни от ЕС /например Австрия и Франция/ е разрешен с въвеждането на депозитна каса. По този цената се превежда по нарочна сметка на нотариуса в тази каса и се освобождава в полза на продавача след сключване на сделката.  Но въвеждането та депозитна каза у нас, за което активно се заговори през лятото 2009г, не трябва да е самоцел и просто копиране на чужд опит. Не е тайна, че проектът не получи подкрепата на работещите в сектора на недвижимите имоти, защото в обсъждания вариант не се гарантираше оптимално сигурността на сделките и нотариусът пак оставаше „регистратор”. Акцентите бяха поставени на разплащането по банков път /за да се проследи произходът им и плащанията към хазната/ и удължаване на срока за финализиране на еднна продажба с няколко месеца, което би било неоправдано и опасно за колабиращия пазар на имоти.

Автор: Бисерка Маринова, www.biserkamarinova.com

HTML Version:

Text Version:

Увеличават ли се измамите по време на криза?

Article Url: